KALTIMPOST.ID, BALIKPPAN – Kredity Pemilikan Rumah (KPR) masih menjadi tumpuan utama masyarakat untuk membeli hunian di Balikpapan. Namun, ketergantungan pada pembiayaan perbankan membuat pengembang menghadapi tantangan baru ketika kemampuan konsumen memenuhi persyaratan kredit semakin selektif.
Direktur Utama Rachmat Group Land, Andi Kalaru, mengatakan mayoritas konsumen yang datang untuk membeli rumah di proyeknya saat ini mengandalkan KPR. “Banyak pembeli yang datang sekarang itu mayoritas KPR,” kata Andi.
Kondisi tersebut tidak hanya terjadi di satu perusahaan. Data Bank Indonesia menunjukkan KPR menyumbang sekitar 72 persen skema pembelian rumah baru di Balikpapan pada triwulan II 2026. Sisanya berasal dari pembayaran tunai bertahap sebesar 24 persen dan tunai keras 4 persen. Penyaluran KPR di Balikpapan juga telah mencapai Rp 5,01 triliun dengan kualitas kredit yang masih terjaga.
Baca Juga: Sukses Jaga Ketahanan Pangan dan Inflasi Daerah, Balikpapan dan PPU Diganjar Penghargaan
Dominannya KPR menunjukkan harga rumah yang harus dibayar konsumen tidak sepenuhnya ditanggung dari dana tunai. Bagi masyarakat, pembiayaan bank menjadi pintu untuk memiliki rumah dengan cara mencicil dalam jangka panjang. Namun, proses tersebut juga menghadirkan titik kritis bagi transaksi. Tidak semua calon pembeli yang berminat akhirnya dapat menyelesaikan pembelian.
Andi mengatakan konsumen yang gagal melanjutkan transaksi karena tidak lolos persyaratan bank masih terjadi. Kondisi tersebut bahkan disebutnya menjadi cerita yang juga banyak ditemui oleh sesama pengembang. “Teman-teman pengembang lain juga banyak yang cerita konsumennya gagal karena tidak lolos di bank,” ujarnya.
Menurutnya, kegagalan konsumen memperoleh pembiayaan berarti transaksi yang sebelumnya berpotensi masuk ke penjualan harus kembali dievaluasi. Hal ini menjadi semakin penting ketika pasar properti sedang berada dalam kondisi selektif.
Bank Indonesia mencatat penjualan rumah baru di Balikpapan pada triwulan II 2026 sebanyak 75 unit dari 30 pengembang yang disurvei. Angka tersebut memang sedikit lebih tinggi dibandingkan 72 unit pada triwulan sebelumnya. Namun, secara tahunan penjualan masih mengalami kontraksi 50,66 persen.
Baca Juga: Siasat Bertahan Pengembang Properti, Harga Material Naik 20 Persen, Pilih Tahan Harga Rumah
BI juga mencatat konsumen cenderung lebih berhati-hati dalam membeli properti dan memilih unit yang sesuai dengan kemampuan anggaran. Artinya, persoalan pasar bukan hanya mengenai ada atau tidaknya kebutuhan terhadap rumah, tetapi juga kemampuan konsumen memperoleh pembiayaan.
Bagi Rachmat Group Land, risiko transaksi yang gagal karena pembiayaan bank relatif tetap dapat dikelola. Andi mengatakan perusahaan sangat jarang melakukan buyback terhadap rumah yang telah terjual. “Kalau saya sendiri, perusahaan saya, buyback itu sangat jarang. Dari tahun 2021 baru sekitar lima rumah,” sebutnya.
Menurut dia, dalam kondisi normal, kasus gagal bayar juga tidak menjadi kejadian yang mendominasi portofolio perusahaan. Ia memperkirakan hanya sekitar satu kasus dalam setahun.
Kondisi tersebut membuat kemampuan konsumen mengakses KPR menjadi salah satu faktor penting dalam menjaga keberlanjutan pasar perumahan. Pengembang tidak hanya perlu menentukan harga yang sesuai dengan pasar, tetapi juga memahami kemampuan calon pembeli untuk memperoleh pembiayaan.
Terlebih, tekanan pasar terjadi bersamaan dengan kenaikan biaya pembangunan. Pengembang menghadapi biaya material dan tenaga kerja yang meningkat, sementara konsumen semakin berhati-hati menentukan rumah yang sesuai dengan kemampuan finansial.
Andi mengatakan kondisi tersebut menuntut pengembang melakukan penyesuaian strategi, mulai dari pengelolaan cash flow hingga cara memasarkan produk. “Bagaimana kebijakan-kebijakan yang kita ambil di sebuah perusahaan itu supaya kita tidak tertinggal, supaya kita tidak ikut terpuruk dalam kondisi ekonomi ini,” ujarnya.
Baca Juga: UMKM Balikpapan Didorong Penuhi SNI, DPRD: Konsumen Lebih Pilih Kualitas daripada Harga Murah
Data BI secara nasional juga menunjukkan pola serupa. Pada triwulan II 2026, mayoritas pembelian rumah primer dilakukan melalui KPR dengan porsi 70,05 persen. Dari sisi pengembang, pembiayaan pembangunan justru mayoritas berasal dari dana internal perusahaan dengan porsi 73,28 persen.
Perbedaan tersebut memperlihatkan posisi yang dihadapi industri properti. Konsumen membutuhkan pembiayaan bank untuk membeli rumah, sedangkan pengembang harus tetap menjaga likuiditas internal untuk membangun dan melanjutkan proyek.
Di tengah kondisi itu, kemampuan menjaga harga, kualitas rumah, serta memastikan konsumen sesuai dengan kapasitas pembiayaannya menjadi semakin penting. "Pasar rumah Balikpapan masih bergerak, tetapi transaksi kini lebih banyak ditentukan oleh kemampuan finansial dibanding sekadar minat membeli," tuturnya. (*)
Editor : Nugroho Pandu Cahyo