Oleh: Sidik Pramono
Dosen Fakultas Ilmu Administrasi Universitas Indonesia (FIA UI), anggota Klaster Riset Democracy and Local Governance (DeLOGO)
Ketua Tim Komunikasi Ibu Kota Negara (IKN) 2021-2022
KALTIMPOST.ID-Djakarta Theater, 18 Oktober 2022 menjadi saksi manakala Presiden Joko Widodo “menantang” perwakilan salah satu pengembang besar di Tanah Air menyebut komitmen luasan lahan untuk investasi riilnya di Ibu Kota Nusantara (IKN).
Saat angka 300 hektare disebut sang developer, sekira 500 tetamu menyambutnya dengan tepuk tangan, dan Jokowi menekankan bahwa yang juga penting adalah agar pembangunannya segera dimulai.
Saat gagasan pembangunan IKN mulai direalisasikan, salah satu penggaet minat investor adalah ketersediaan lahan di Kawasan Nusantara yang berada di wilayah Kaltim.
Tanahnya dengan luasan memadai, jangka waktu penguasaan yang panjang, dan juga harganya yang ekonomis.
Hal itulah yang kemudian ditekankan (kembali) saat pemerintah merevisi Undang-undang Ibu Kota Negara yang belum berumur dua tahun, dengan memasukkan antara lain tambahan ketentuan terkait pertanahan.
Klausul baru itu termuat pada Pasal 15A dan juga Pasal 16A Undang-undang Nomor 21 Tahun 2023 yang merupakan perubahan atas UU 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara.
Substansi intinya, jangka waktu hak atas tanah (HAT) dimungkinkan berlangsung dalam skema dua siklus, yang secara kumulatif bisa mencapai 190 tahun untuk Hak Guna Usaha (HGU) serta 160 tahun untuk Hak Guna Bangunan (HGB) dan hak pakai, dengan catatan jika lolos evaluasi di setiap periodenya.
Sejak proses pembahasan revisi UU IKN berjalan, tak kurang-kurang pihak yang menyoal soal durasi HAT di IKN tersebut, terutama kesesuaiannya dengan Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Ada pandangan bahwa durasi HAT dalam UU IKN bahkan lebih panjang ketimbang Agrarische Wet 1870, produk kolonial yang hanya memberi konsesi selama 75 tahun.
Di tengah perdebatan di tengah publik, toh revisi UU IKN disahkan bersama, dengan hanya satu dari sembilan fraksi di DPR yang tidak menyetujuinya.
Berjarak sekira tiga tahun dari peristiwa tersebut, Mahkamah Konstitusi (dengan tiga hakim menyatakan dissenting opinion) dalam Putusan Nomor 185/PUU-XXII/2024 yang dibacakan pada Kamis (13/11/2025), menyatakan bahwa sejumlah ketentuan dalam Pasal 16A UU IKN bertentangan dengan UUD 1945.
Konsekuensinya, hak atas tanah di IKN dalam bentuk HGU diberikan hak paling lama 35 tahun yang kemudian bisa diperpanjang paling lama 25 tahun dan pembaruan hak paling lama 35 tahun berdasarkan kriteria dan tahapan evaluasi.
MK berpendapat bahwa pengaturan mengenai HAT merupakan salah satu bagian dalam menunjang daya tarik investor.
Namun pemerintah juga harus dapat menciptakan iklim investasi yang kondusif dalam berbagai aspek berdasarkan konstitusi, termasuk mewujudkan kepastian hukum, menegakkan hukum secara berkeadilan, dan memangkas rantai birokrasi yang berbelit, serta ekonomi berbiaya tinggi.
Pertanyaan yang mencuat kemudian, akankah putusan ini akan mempengaruhi investasi swasta di IKN?
Sekalipun bisa diyakini bahwa pihak pemerintah pasti akan menyatakan putusan MK tidak akan menggoyang minat investor untuk datang ke IKN, sedikit-banyak perubahan tersebut akan menjadi kajian serius go-no go bagi investor untuk merancang bisnisnya.
Ketika Ibu Kota Nusantara digagas dan regulasinya dirumuskan, hal penting yang menjadi pokok perhatian adalah bagaimana memastikan pembangunannya tidak bergantung kepada APBN.
Dari total kebutuhan yang diperkirakan mencapai Rp 466 triliun, diproyeksikan hanya sekira 20 persen dari APBN.
Pendanaan selebihnya akan ditutup dengan berbagai skema yang melibatkan entitas bisnis. Catatan OIKN hingga April 2025, nilai investasi di IKN telah mencapai Rp 62,08 triliun yang berasal dari 42 perusahaan.
Untuk skema kerja sama pemerintah dengan badan usaha (KPBU), investasi mencapai Rp 158,72 triliun untuk pembangunan jalan dan multi-utility tunnel serta pembangunan hunian di kawasan IKN.
Untuk menggaet investor, tak kurang-kurang upaya yang sudah dilakukan oleh pemerintah dan juga Otorita Ibu Kota Nusantara (OIKN), termasuk lewat rangkaian jajak pasar (market sounding) yang diawali oleh Presiden Jokowi pada 2022 itu.
Dengan mempertimbangkan pembelajaran dari berbagai kasus investasi, persoalan tanah diakui sebagai hal pelik, memegang peran sentral dan krusial dalam keputusan investasi.
Pengelolaan tanah secara baik akan meningkatkan lanskap ekonomi. Pun sebaliknya, pengelolaan tanah yang berisiko tinggi akan menyurutkan insentif untuk investasi.
Menimbang hal-hal demikian, hak atas tanah di IKN dirancang dengan model yang menekankan penguasaan negara atas tanah dan pemberian hak guna yang bersifat terbatas dengan durasi yang panjang untuk menarik investor.
Hak atas tanah dengan durasi yang panjang menjadi jaminan yang nyaman bagi investor yang bertanggung jawab, terlebih dengan potensi kenaikan nilai seiring berkembangnya sebuah wilayah.
Pasca-putusan MK, untuk menjadikan IKN tetap menarik investor bersedia datang, terutama berkaitan dengan isu pertanahan, terdapat sejumlah hal yang perlu mendapatkan perhatian lebih.
Pertama, sebagai konsekuensi putusan MK, pemerintah dan juga OIKN harus menindaklanjuti dengan penyusunan aturan turunan yang terang dan jelas (clean and clear), termasuk penyesuaian ketentuan eksisting.
Bagaimanapun, investor swasta yang telah didorong sebagai penyokong utama pembangunan IKN memerlukan kepastian dan kestabilan (regulasi dan juga politik) dalam merancang rencana bisnisnya.
Perlu pengkajian mendalam atas HAT yang telah diberikan kepada investor pionir/pelopor yang saat ini sudah beroperasi di IKN, untuk memastikan tidak ada norma hukum yang dilanggar.
Kedua, merujuk janji OIKN terkait keunggulan investasi di Nusantara, soal kemudahan, insentif khusus, jaminan kestabilan, dan keuntungan fiskal harus terealisasikan dengan baik.
Janji pemberian hak atas tanah secara langsung dalam satu siklus ataupun hak prioritas jaminan perpanjangan, mungkin saja “hilang” sebagai imbas putusan MK; namun OIKN harus memastikan bahwa insentif lainnya tetap optimal sehingga investasi di IKN tetap atraktif.
Realisasi insentif yang menarik dapat mengimbangi persepsi risiko yang mungkin timbul akibat perubahan skema hak atas tanah.
Termasuk juga yang harus dipastikan oleh pemerintah adalah ketersediaan infrastruktur dasar, untuk menciptakan lingkungan investasi yang siap pakai, menjadikan investor semudah “plug and play” saat berinvestasi di IKN.
Ketiga, upaya menarik investasi swasta juga harus dilakukan dengan mengoptimalkan seluruh organ yang ada, termasuk lewat badan usaha milik OIKN (BUMO) yang beroleh mandat menangani urusan kepengusahaan serta bermitra dalam melakukan deal, strukturisasi, ataupun financial engineering bersama investor dan pelaku usaha lainnya.
Sekalipun embrionya dari BUMN, cara-cara “klasik dan konvesional” tidak boleh diteruskan, sebagaimana kredo inovatif yang selalu digembar-gemborkan: bukan sekadar berpikir out of the box, tetapi juga thinking without a box.
Yang tidak kalah penting, yang keempat, kesadaran bahwa membangun sebuah kota tidak bisa terwujud dalam satu hari.
Terlebih kota dunia untuk semua seperti IKN yang penuh rambu dan pedoman untuk menjadi kota cerdas, ramah lingkungan, dan berkelanjutan.
Masterplan Pembangunan IKN menyertakan panduan dan sekaligus target pengembangan ibu kota negara yang baru ini.
Ekosistem pendukung kota juga harus tumbuh dan berkembang, berjalan seiring dan menopang pengembangan IKN.
Sinergi parapihak, termasuk dengan wilayah di sekitar, akan sangat menentukan bagaimana IKN akan terus berkembang di masa depan.
Keberhasilan pembangunan, dengan dukungan investasi non-negara, memerlukan kolaborasi besar yang melibatkan pemerintah, investor, dan masyarakat dalam situasi dan kondisi yang saling menguntungkan.
Pertanyaan klasik yang juga terus terulang adalah soal stabilitas dan komitmen politik. Sekalipun tak seagresif tahun-tahun sebelumnya, wacana pemerintah mematangkan pemindahan aparatur sipil negara (ASN) dan rencana menjadikan IKN sebagai ibu kota politik pada 2028 setidaknya telah menunjukkan komitmen untuk melanjutkan pembangunan IKN.
Harapan banyak orang, upacara peringatan kemerdekaan di IKN pada 17 Agustus 2024 bukan kali terakhir, bukan? (dwi)
Editor : Romdani.