Arman Jaiz hanya bisa menatap nanar ke tanaman parenya yang baru tumbuh. Buahnya yang pahit belum sempat dipanen, Arman sudah dibayangi kepahitan bahwa tanah kebunnya terancam bersulih jadi bagian dari proyek strategis nasional (PSN).
TANAH itu sudah dia berdayakan sejak bertahun-tahun silam. Berkebun adalah pekerjaan turun temurun keluarganya. Arman adalah generasi ketiga. Tanahnya adalah milik masyarakat adat Suku Paser Balik—masyarakat adat yang bermukim dan tersebar di Kecamatan Sepaku hingga Pemaluan, Penajam Paser Utara (PPU).
Luasnya tak terukur persis. Tak pernah ada yang mengukurnya secara resmi. Selama ini hanya dipatok berdasarkan jenis tanaman yang tumbuh di sana, yang ditebar pada masa lalu. Hanya, seingat Arman, luasnya mencapai sekira 4 hektare. Nah, separuhnya dipakai Arman untuk membudidayakan tanaman pare.
Arman resah, karena kawasan itu masuk kawasan Hak Guna Usaha (HGU), seperti yang tercantum dalam Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2020 tentang IKN. Jarak antara lahannya dengan Kawasan Inti Pusat Pemerintahan (KIPP) IKN hanya sekira 10 kilometer. Dan, hanya puluhan meter dari Dermaga IKN di Sepaku. Sangat rawan “diakuisisi” pemerintah untuk kepentingan perluasan fasilitas vital tersebut.
Selain kebunnya, rumahnya pun masuk dalam HGU tersebut. Rumah kayu berdimensi 6x6 meter yang berdiri di lahan seluas 20x20 meter. Yang letaknya berjarak 15 kilometer dari lahan kebunnya jika dijangkau menggunakan sepeda motor.
Memang, ada janji “ganti untung” dari pemerintah ketika kelak penggusuran itu jadi keniscayaan. Tetapi, menurutnya keuntungan itu semu. “Dapat uang ganti untung, iya. Tapi untuk beli tanah baru, uangnya enggak cukup. Jadi ganti untung itu sebenarnya enggak ada,” bebernya.
Lagipula Arman enggan beranjak dari sana. Itu adalah tanah kelahirannya. Tanah masyarakat adatnya, Suku Paser Balik. Tanah yang diwariskan turun temurun. Dia punya tanggung jawab moral untuk mempertahankan. Menggusur lahan itu, baginya sama saja mengikis eksistensi Suku Paser Balik. “Kalau masyarakat adat dipindahkan, mereka bukan lagi masyarakat adat, tapi jadi transmigran. Masyarakat adat itu titipan Tuhan di situ,” tegasnya.
Dia mengisahkan muasal penyebutan Suku Paser Balik, yang lahir tidak jauh dari kultur mereka dalam memuliakan lahan. Setelah selesai berkebun, mereka akan berpindah ke lahan lain untuk mengulangi ritme berkebun, sembari membiarkan lahan sebelumnya “memulihkan diri” hingga kelak bisa ditamani kembali. Istilahnya, berkebun gilir balik.
Berkebun itu juga yang menjadi poros mata pencariannya. Uang hasil berkebun dia gunakan untuk menghidupi istri dan empat anaknya. Sulungnya kini duduk di sekolah menengah pertama.
Yang menyedihkan, belum ada langkah konkret yang bisa mendukung upaya perlindungan hukum untuk masyarakat adat. “Badan hukumnya saja belum ada, dasar hukumnya kosong. Jadi mau proses pengajuan pengakuan masyarakat hukum adat pun enggak bisa,” katanya.
Di tengah ketidakpastian ini, Arman bersama komunitas pemuda tetap menjaga hutan adat mereka. Setiap empat bulan, mereka memeriksa kawasan hutan untuk memastikan tidak ada aktivitas penebangan liar atau perusahaan yang masuk tanpa izin. “Kami rutin ke hutan. Kalau ada pelanggaran, kami laporkan,” katanya.
Arman berharap pemerintah segera mengakui hak-hak masyarakat adat di sekitar IKN. “Tidak muluk-muluk kami mau ini itu, hanya minta diakui. Tanah kami sudah ada, tinggal pemerintah mengakui saja,” tutupnya.
Nilai Jual Objek Tanah di PPU Meningkat Tajam
Niat Arman Jaiz menyiapkan kepindahan ke lahan lain apabila kelak tanahnya diakuisisi pemerintah agaknya sulit terwujud. Meski dapat duit ganti untung atas “penggusuran”, nyatanya nilai jual objek tanah di sekitar kawasan sedang melambung tinggi. Kehadiran IKN tentu saja jadi biangnya.
Kepala Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Penajam Paser Utara Hadi Saputro tak menampik bahwa harga tanah di Penajam Paser Utara (PPU), Kaltim, melonjak seiring pembangunan IKN. Dan, lonjakan itu bukan dari patokan pemerintah. Melainkan efek menggeliatnya pembangunan infrastruktur. “Harga di pasaran itu bukan karena bapenda, karena pembangunan infrastruktur,” kata Hadi.
Kenaikan harga tanah tidak terjadi merata. Hanya di titik-titik tertentu yang terdampak langsung pembangunan IKN, seperti Kelurahan Riko, Sepan, Pemaluan, dan Buluminung. Kenaikan paling signifikan terjadi di KIPP dan sekitar Kecamatan Sepaku. “Suplai lahan terbatas, permintaan masif,” ujar Hadi.
Sejak kajian IKN dimulai pada 2016, banyak investor luar daerah yang memburu tanah di kawasan strategis. Apalagi setelah hadirnya infrastruktur baru seperti jalan tol dan bandara.
Bapenda pun merespons dinamika ini dengan menyusun zona nilai tanah secara lebih cermat. “Kami harus menyesuaikan harga pasar. Tidak semua kawasan dinaikkan seragam. Ada radius tertentu, semisal di dekat bandara, radius tertentu, harganya sekian,” katanya.
Identifikasi ini, lanjutnya, mereka lakukan bersama Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) PPU, termasuk menyandingkan data lapangan dengan laporan notaris.
Itu disusun dalam beleid peraturan bupati. Dokumen tersebut sudah dikirim ke Pemprov Kaltim dan Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia (Kemenkumham) untuk dievaluasi pada September 2024. Tapi, Hadi mengonfirmasi sampai sekarang belum ada pengesahan dari gubernur terkait beleid tersebut.
Perbup yang dimaksud merupakan turunan dari Peraturan Daerah (Perda) Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Derah dan Retribusi Daerah. Hadi juga mengungkapkan bahwa fenomena spekulan tanah turut mempercepat lonjakan harga.
“Banyak makelar. Mereka beli dari warga Rp 50 ribu, lalu jual ke calon investor jadi Rp 200 ribu per meter. Bagi orang Jakarta, itu murah, pasti mereka beli kalau tertarik,” ujarnya. Karena itu, menurutnya, pemerintah daerah berusaha menjaga harga agar tetap sehat.
Lonjakan harga tanah di beberapa wilayah, kata Hadi, bahkan mencapai 70 kali lipat dari sebelumnya. "Memang benar ada kenaikan nilai jual objek tanah dari Rp 5 ribu menjadi Rp 800 ribu per meter. Ini laporan yang kami dapat dari lapangan, bahkan yang lebih dari pada itu ada," kata Hadi.
Saat ini, Bapenda masih memfinalisasi pemetaan zona nilai tanah dan penyusunan nilai indeks rata-rata (NIR). “Kami sedang berhitung dan berhati-hati. Ini penting untuk menjaga kepastian harga demi investasi yang sehat,” kata Hadi.
Menurut Hadi, perbedaan harga yang mencolok antarwilayah mendorong pemerintah daerah memperbarui zona nilai tanah atau nilai jual objek pajak (NJOP). "Penyesuaian ini penting agar data nilai tanah mencerminkan kondisi riil di lapangan," ujarnya.
Selain itu, Hadi menambahkan, kenaikan harga tanah akan berdampak pada penerimaan aspek perpajakan, seperti bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) dan pajak bumi dan bangunan perdesaan dan perkotaan (PBB-P2). "BPHTB dikenakan berdasarkan harga transaksi atau NJOP, mana yang lebih besar," kata dia.
Lonjakan harga tanah ini tak lepas dari percepatan pembangunan IKN dan proyek strategis nasional lainnya di kawasan tersebut. Pemerintah tengah membangun kawasan industri seluas 5.000 hektare serta Bandara Internasional Nusantara baru dengan landasan pacu sepanjang 3.000 meter untuk mendukung aktivitas di IKN.
Hadi memastikan pemerintah daerah akan terus mengikuti perkembangan nilai tanah dan menyesuaikan kebijakan pajak secara berkala. Ia juga optimistis lonjakan harga tanah di sekitar IKN akan mendorong pertumbuhan investasi di PPU. "Pemerintah daerah tetap berkomitmen menjaga iklim investasi agar pembangunan tetap berkelanjutan," tuturnya.
Milenial Beli Rumah: Pungguk Merindukan Bulan
Arman Jaiz yang lahir pada 1988 adalah satu dari sederet Milenial yang turut merasakan sulitnya memiliki aset seperti tanah atau bangunan pada saat ini. Menurut Pew Research Center, Milenial ialah mereka yang lahir antara 1981 hingga 1996 atau pada 2025 berusia 29-44 tahun.
Rentang usia tersebut dalam data jumlah penduduk dari Dinas Kependudukan dan Pencatatan Sipil (Disdukcapil) PPU pada semester II 2024, jumlah penduduk pada rentan usia 25-44 tahun ada 32.408 atau sekitar 16,04 persen dari 202.067 penduduk.
Menurut National Foundation for Credit Counseling (NFCC), idealnya individu bisa membeli rumah pada usia 25-34 tahun. Pada rentang usia tersebut, kelompok usia ini dinilai telah mencapai kestabilan karier dan keuangan. Pendapat lainnya, menurut TimesProperty, pada 35 tahun, banyak individu telah mencapai kestabilan keuangan dan karier, menjadikan usia ini waktu yang baik untuk membeli rumah impian.
Kehadiran IKN, selain baik untuk pembangunan secara umum, jadi mimpi buruk pula untuk Arman Jaiz yang mendambakan tempat tinggal impian, ketika nanti lahannya diambil pemerintah. Nilai jual objek tanah yang awalnya Rp 5 ribu per meter persegi, naik berkali lipat jadi Rp 350-800 ribu.
“Ini hukum alam pembangunan. Ketika ada proyek besar, harga tanah pasti naik. Bukan hanya di IKN, di manapun itu terjadi,” ujar Aji Sofyan Effendi, pengamat ekonomi Universitas Mulawarman.
Aji menjelaskan, fenomena ini sebagai spillover effect, atau efek limpahan dari pembangunan. Ia mengambil contoh dari daerah lain, seperti Desa Sumurgeneng, Tuban, yang masyarakatnya tiba-tiba mendadak kaya karena dapat ganti untung dari Pertamina pada 2021. “Ada warga desa tiba-tiba bisa beli SUV, bangun rumah baru, atau naik haji sekeluarga. Ini pola yang sama,” katanya.
Menurut Aji, pembangunan IKN tidak hanya menaikkan harga tanah di pusat kegiatan, yakni Kecamatan Sepaku, tapi juga di wilayah penyangga seperti Pemaluan, Babulu, hingga Penajam. “Padahal itu jauh dari episentrum, tapi tetap ikut naik. Wajar, karena pembangunan membuka akses dan peluang bisnis baru,” ujarnya.
Harga tanah yang dulunya dibeli Rp2 juta per bidang dua dekade lalu, kini bisa melambung hingga Rp200 juta. Aji menegaskan, tidak ada regulasi yang membatasi harga jual tanah. “Mau jual berapa pun, sah-sah saja. Ini murni mekanisme pasar,” katanya.
Namun, kenaikan harga ini menutup peluang Milenial yang ingin membeli tanah secara mandiri. Terutama mereka yang bergaji setara upah minimum regional (UMR), seperti pegawai negeri sipil (PNS) muda, karyawan swasta, atau petani. “Masalah utama mereka bukan harga tanahnya, tapi kemampuan membeli atau purchasing power yang rendah,” kata Aji.
Menurut Aji, dalam kondisi normal, gaji UMK mustahil cukup untuk membeli tanah di sekitar IKN tanpa bantuan finansial tambahan. Ia menilai perlu ada intervensi dari pihak ketiga seperti bank atau lembaga pembiayaan. “Pihak ketiga bisa membantu lewat skema pinjaman. Tapi masalahnya, bank juga ketat. Harus ada agunan,” katanya.
Sebagai solusi, Aji mengusulkan agar pemerintah daerah terlibat aktif dengan menjamin pinjaman calon pembeli. “Kalau pemerintah daerah mau takeover jaminan kredit, cukup dengan slip gaji dan syarat kelayakan tertentu, maka milenial bisa terbantu,” ujarnya.
Namun, Aji mengingatkan bahwa hal itu memerlukan komitmen politik yang kuat dan kesiapan fiskal daerah. Tanpa itu, lanjutnya, harga tanah akan terus melambung tanpa kontrol. Sementara milenial hanya menjadi penonton dalam geliat ekonomi baru di sekitar IKN.
Kenaikan harga tanah ini juga berdampak positif bagi pemerintah daerah, terutama dari sisi pendapatan. “Semakin tinggi nilai tanah, semakin besar PBB (pajak bumi dan bangunan) yang bisa dipungut. Ini akan mempertebal PAD (pendapatan asli daerah),” kata Aji.
Realitas ini, menurut Aji, harus diterima oleh semua pihak. “Kalau tidak mampu beli properti dengan pendapatan saat ini, jangan dipaksakan. Milenial harus realistis dengan kemampuan keuangannya,” katanya.
Dalam konteks pembangunan nasional, Aji menilai wajar jika para investor besar lebih diuntungkan. “Proyek strategis nasional seperti IKN pasti menarik banyak investor bermodal kuat. Mereka yang sudah siap dengan uang besar akan masuk lebih dulu,” ujarnya.
Fenomena ini, kata Aji, adalah bagian dari dinamika pasar terbuka. “Permintaan meningkat, harga naik. Suplai terbatas, harga naik lagi. Ini hukum ekonomi yang sederhana,” tutupnya. (*)
Liputan ini merupakan hasil kolaborasi dengan Aliansi Jurnalis Independen (AJI) Kota Samarinda.
Editor : Rendy Fauzan